Immobilienerwerb in der Türkei - Rechtliche Rahmenbedingungen

Von: Rechtsanwalt Dogan (Türkei)  30.08.2009
Keywords: immobilienerwerb türkei, immobilienkauf türkei,

Das Interesse an Immobilieninvestitionen in der Türkei ist sowohl bei Privatpersonen als auch bei Unternehmen in den letzten Jahren deutlich gestiegen. 

Wir möchten mit diesem Fachbeitrag einen Überblick über den Immobilienerwerb in der Türkei schaffen. Jedoch ist es empfehlenswert, die professionelle Betreuung eines türkischen unabhängigen Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen, um potenzielle Risiken eines Immobilienkaufs in der Türkei vorzubeugen. 

I. Die Entwicklung des türkischen Immobilienmarktes

Die Stabilisierung der Wirtschaft und die Fortschritte im Beitrittsprozess in die Europäische Union in den letzten Jahren hat das Interesse der ausländischen Investoren in die Türkei geweckt. Von dieser positiven Entwicklung hat auch die Immobilienbranche profitiert. Die Immobilienpreise in der Türkei sind in den Jahren 2002 bis 2006 auch dank der inländischen Nachfrage sehr stark gestiegen. Auch wenn die Preise nach dem Jahr 2006 nicht mehr so rapide steigen wie in den vorherigen Jahren, wird der Immobilienkauf in der Türkei als Kapitalanlage weiterhin empfohlen. Denn die Immobiliennachfrage des Landes erhöht sich wegen der jungen Bevölkerungsstruktur.

II. Gesetzliche Rahmenbedingungen des Immobilienerwerbs durch Ausländer in der Türkei

Die Grundsätze über den Immobilienerwerb von Ausländern in der Türkei wurden ursprünglich im Grundbuchgesetz vom 1934 mit der Nummer 2644 geregelt. Im Jahre 2003 hat die Regierung mit dem Gesetz Nr. 4916 den Immobilienerwerb für Ausländer in der Türkei erleichtert. Bei dieser Gesetzesänderung wurden ausländerrechtliche Einschränkungen hinsichtlich von Grundstücken im Dorfgesetz Nr. 442 / 1924 (Köy Kanunu) und Grundbuchgesetz Nr. 2644/1934 (Tapu Kanunu) aufgehoben. Jedoch wurde das Gesetz Nr. 4916 kurze Zeit später vom Verfassungsgericht verworfen. Daraufhin  hat die Regierung entsprechend den Vorlagen des Verfassungsgerichts die Rechtslage über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer in der Türkei mit dem Gesetz Nr. 5444 vom 29.12.2005 neu geregelt.

Das Gesetz Nr. 5444 vom 29.12.2005 ist am 07.01.2006 in Kraft getreten. Mit diesem Gesetz wurde Art. 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 (Tapu Kanunu) geändert und die neuen Rahmenbedingungen des Immobilienerwerbs in der Türkei durch ausländische Privatpersonen sowie Gesellschaften geregelt.

Nach der aktuellen Gesetzeslage können Ausländer mit nur noch folgenden Einschränkungen Immobilien in der Türkei erwerben:

Gegenseitigkeitsprinzip:Der Immobilienerwerb durch Ausländer in der Türkei erfolgt vor allem nach dem Gegenseitigkeitsprinzip. Dies bedeutet, dass Staatsangehörige nur aus denjenigen Ländern Immobilien in der Türkei erwerben können, die auch türkischen Staatsbürgern den Erwerb von Immobilien in Ihrem Land erlauben. Die Türkei steht mit allen westlichen Ländern im Gegenseitigkeitsverhältnis. Die aktuelle Liste der Länder, mit denen die Türkei im Gegenseitigkeitsverhältnis steht, kann auf der des türkischen Grundbuch- und Katasteramtes abgerufen werden. 

Flächeneinschränkung: Ausländer dürfen in der Türkei bis zu 2,5 Hektar (25.000 qm) Grundeigentum zu Wohn- und Gewerbezwecken genehmigungsfrei erwerben. Für größere Flächen bis zu 30 Hektar ist die Genehmigung des Ministerrats erforderlich. Daneben darf max. 0,5 % der Gesamtfläche einer Provinz von Ausländern erworben werden.

Ortseinschränkung: Ausländer dürfen nur in denjenigen Gebieten Immobilien erwerben, in denen ein qualifizierter Bebauungs- oder örtlicher Bebauungsplan existiert. Auch der Erwerb auf militärischen Sperr- und Sicherheitszonen ist ausgeschlossen. Über diese Einschränkungen hinaus muss bei jedem einzelnen Immolienkauf eine Genehmigung bzw. Freistellungsbestätigung von der zuständigen Militärverwaltung für die Übertragung im Grundbuchamt vorgelegt werden, unabhängig davon, ob es um ein Immobilien in den erlaubten Gebieten geht.

Ausnahme: Erwerb durch Erbschaft. Bei Immobilien, die im Wege einer Erbschaft auf diejenigen Staatsangehörige von Staaten übertragen wurden, mit denen die Türkei im Gegenseitigkeitsverhältnis steht, finden die oben genannten Beschränkungen keine Anwendung.

III. Die Abwicklung eines Immobilienkaufs in der Türkei

Nach türkischem Recht wird die Eigentumsübertragung nach entsprechender Willenserklärung des Verkäufers und Käufers ausschließlich im Grundbuchamt vorgenommen. 

Beim Immobilienerwerb durch Ausländer in der Türkei ist eine entsprechende schriftliche Zusage der Militärverwaltung notwendig, die versichert, dass die betreffende Immobilie nicht in einer militärischen Sperr- oder Sicherheitszone liegt. In der Regel wird diese Zusage vom zuständigen Grundbuchamt bei der zuständigen Militärbehörde beantragt und ca. in 6  bis zu 12 Monaten abgeholt.

Im Gegensatz zu der Praxis in Deutschland werden Notare weder bei der Vertragsabwicklung noch bei der Übertragung im Grundbuchamt eingeschaltet. Die Parteien oder deren Vertreter (bevollmächtigt nur durch notarielle Sondervollmacht mit Bild) übertragen selbst Immobilien und erledigen weitere Prüfungen

Bei der Übertragung im Grundbuchamt muss ein vereidigter Übersetzer zur Verfügung stehen, wenn die ausländische Vertragspartei der türkischen Sprache nicht mächtig ist. Für die Immobilienübertragung im Grundbuchamt müssen persönliche Unterlagen und Informationen der ausländischen Vertragspartei im Vorfeld vorbereitet werden.


Erforderliche Unterlagen beim Immobilienerwerb in der Türkei bei Privatpersonen

- Reisepass und notariell beglaubigte Übersetzung der Passkopie
- 2 Passfotos
- Heimatadresse, Name des Vaters
- Erfolgt die Abwicklung durch einen Bevollmächtigten, ist die Sondervollmacht vorzulegen
- Steuernummer in der Türkei (wird vom örtlichen Finanzamt ausgegeben)

Erforderliche Unterlagen beim Immobilienerwerb in der Türkei bei juristischen Personen

Zusätzlich zu den oben genannten Unterlagen
- Notariell beglaubigte Unterschrift des Handlungsbevollmächtigen des Unternehmens
- Ein von der örtlich zuständigen Handelskammer ausgestelltes Vollmachtzertifikat mit Bezug auf den Inhalt des Gesellschaftsvertrages, aus dem sich ergibt, welcher Gesellschafter für den Kauf von Immobilien verantwortlich ist
- Erfolgt die Abwicklung durch einen Bevollmächtigten, ist die Sondervollmacht vorzulegen
- Steuernummer der Gesellschaft

Die Eintragung ins Grundbuch von Grundstücken (nicht Wohnungen) kann bei ausländischen Käufern bis zu 3 Monate dauern, weil das Grundbuchamt vor der Eintragung bei der Militärverwaltung anzufragen hat, ob sich das betreffende Grundstück in einem Militäreinzugsgebiet befindet.

Nach der Übertragung wird dem neuen Eigentümer der Immobilie ein Auszug aus dem Grundbuch namens „Tapu Senedi“ ausgehändigt.

Im Falle eines Immobilienkaufs in der Türkei empfehlen wir unbedingt entsprechende anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Da in der Türkei kein Notar im Kaufverfahren beteiligt ist, sollte der Käufer im eigenen Interesse selbst überprüfen lassen, ob es im Grundbucheintrag der Immobilie irgendwelche Steuerschulden, Sperren oder Lasten zu Gunsten von Dritten eingetragen sind. Die Einschaltung und Beratung durch einen  erfahrenen türkischen Rechtsanwalt kann auch vor anderen Risiken durch den Verkäufer und Makler etc. schützen.

IV. Steuern beim Immobilienkauf in der Türkei

Bei der Eigentumsübertragung einer Immobilie in der Türkei zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 0,15 % (15 Promille) des Kaufbetrages als Grundbuchgebühr. Der Käufer muss dann innerhalb von 3 Monaten nach der Übertragung den Erwerb der Immobilie bei der zuständigen Stadtverwaltung und beim Finanzamt anmelden. Es wird jährlich eine Immobiliensteuer berechnet.

Stand: 12.01.2008

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