Immobilienbesitzer, aufgepasst !

Von: Heureka Projectmanagement Consulting Investment Limited  05.12.2008

Die Grundschuld ist in Deutschland ein altes Sicherungsmittel. Die Kreditinstitute haben den weltweiten Verkauf und den Handel mit Grundschulden in großflächiger Zahl erst vor wenigen Jahren für sich entdeckt. Das Kreditinstitut kann demnach zur Bereinigung ihres Kreditengagements die Grundschuld an einen in- oder ausländischen Finanzinvestor verkaufen bzw. abtreten. Das ist gegenwärtige Rechtssprechung.

Zu wissen ist, solange sich die Grundschuld mit dem Kredit in einer Hand befindet, gilt, die Sicherungszweckerklärung dergestalt, dass der Kreditgeber versichert, aus der Grundschuld nicht vorzugehen, solange das Darlehen ordnungsgemäß bedient wird. Durch die Trennung von Darlehen und Grundschuld erhält der neue Grundschuldgläubiger jedoch eine andere Rechtsposition. Er kann nun aus der Grundschuld gegen den Darlehensnehmer vorgehen, unabhängig davon, ob er regelmäßig oder unregelmäßig sein Darlehen bediente. Der neue Grundschuldinhaber kann die Zahlung des gesamten Grundschuldbetrages nebst den eingetragenen Zinsen (in der Regel mehr als 15 % p.a.) verlangen. Gegenüber dem neuen Grundschuldgläubiger kann der Immobiliendarlehensnehmer nicht ohne weiteres einwenden, dass der Kredit schon weitgehend oder bereits bezahlt sei.

In der Praxis sind die Fälle des Kreditverkaufes einschließlich der Sicherheiten äußerst vielgestaltig, weil der Käufer der Forderungen einschließlich der Sicherheiten in der Regel keine Bank, häufig sogar eine ausländische Nichtbank ist. Diese Nichtbank kann ihrerseits nur die Grundschuld weiterverkaufen oder abtreten, häufig ebenfalls an eine Nichtbank.

Die Bundesregierung will mit dem gegenwärtig zu erarbeitenden Risikobegrenzungsgesetz neue Bedingungen zugunsten des Darlehensnehmer bzw. Kreditschuldners schaffen.

Jedoch sollte der Immobiliendarlehensnehmer von selbst daran interessiert sein, seinen Darlehensvertrag zu prüfen, ob er weiterhin seinen wirtschaftlichen Gegebenheiten entspricht. Es gilt dann Vorsorge zu treffen, wenn Bedenken bestehen, zukünftig bzw. in absehbarer Zeit die Bedienung des Immobiliendarlehens zu den Kreditbedingungen nicht mehr aufrechterhalten zu können, zum Beispiel bei Ehescheidung, bei Immobilienübertragung an Familienangehörige, bei der Firmenaufgabe oder bei Krankheit u.a. Wenn also die Gefahr besteht, dass es zu Unregelmäßigkeiten kommen kann oder bereits das Immobiliendarlehen gekündigt wurde, ist für den Erhalt der Immobilie Gefahr im Verzuge. Aber auch dann, wenn die Immobilie bereits unter Zwangsverwaltung steht oder die Zwangsversteigerung vorgesehen ist, besteht die Möglichkeit, eine einvernehmliche Lösung mit dem Kreditgeber oder mit dem neuen Kreditgläubiger oder neuen Grundschuldinhaber herbeizuführen.

Der Verfasser des Artikels wurde am 21. Juni 2008 zu einer Tagung in Frankfurt am Main eingeladen, die sich mit dem Prozedere des Verkaufes von Krediten beschäftigte, an der unter anderem Wirtschaftsberater, bundesweit tätige Rechtsanwaltskanzleien wie auch Betroffene teilnahmen.


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