Strategien zur Leerstandsbeseitigung, Vermietungen auch in schwierigen Fällen

Strategien zur Leerstandsbeseitigung, Vermietungen auch in schwierigen Fällen von Anton Neuberger

Von: Anton Neuberger  02.02.2011
Keywords: Immobilien, Immobilienberatung, Immobilienvermittlung

 1. Immobilienentwicklungen besser auf „Leerstand“ vorbereiten.

Heutige Immobilien sind auf Leerstände nicht oder nur unzureichend vorbereitet. Vorsorgemaßnahmen sind in der Regel mit zusätzlichen Kosten verbunden. Berechnungen über das Verhältnis der Maßnahmen zur Risikominimierung mit den daraus resultierenden Kosten werden meist nicht vorgenommen. Später entstehen daraus im Ernstfall deutlich höhere Kosten, wenn sich Korrekturen überhaupt nachträglich noch einbringen lassen.

Langlaufende Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern in Kombination mit einer vermeintlich zukunftsorientierten Ausstattung stellen oftmals den einzigen Schutz dar. Doch irgendwann laufen auch diese Verträge aus oder es ergeben sich bereits während der Laufzeit veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen für die Nutzer.

Leerstand wird von Mietinteressenten an sich bereits als ein sichtbarer Mangel wahrgenommen. Es erfolgt eine „Abwertung“ der Immobilie gegenüber der Erstvermietung. Zusatzkosten für notwendige Umbaumaßnahmen oder Umnutzungen stehen deshalb meist geringeren Mieterträgen gegenüber.

Beides kann in der Folge zu „betriebswirtschaftlichen Leerständen“ führen, d.h. für den Eigentümer stellt der Leerstand der Immobilie die einzige Möglichkeit dar.

FAZIT:

Bereits bei der Entwicklung der Immobilien sind Vorsorgemaßnahmen zur Nachvermietung von Flächen vorzusehen. Diese gehen vom Einbau von zusätzlichen Brandschutzvorrüstungen um variablere Flächenaufteilungen zu ermöglichen, über funktionale Planungen der Verkehrswege und Vorrüstungen bei Aufzugsteuerungen, Fluchtwegen und Gemeinschaftsflächen zur Gewährleistung von Multiuser-Nutzung, bis hin zur risikominimierten Vertrags- und Belegungsstruktur des Gebäudes.

Je individueller eine Planung auf den Nutzer zugeschnitten ist umso schwieriger ist es diese auf andere Nutzer umzustellen. Hierfür sollten bereits bei Abschluss des Mietvertrages finanzielle und planerische Vorsorgemaßnahmen getroffen werden. Wir überprüfen Gebäude bereits in der Planungsphase auf diese Faktoren, ersparen somit hohe Nachrüstungskosten und verbessern die Chancen der Nachvermietung.

2. Bei Immobilienbeständen „Leerständen“ vorbeugen.

Unsere Lebens- und Arbeitswelten unterliegen einem stetigen Wandel. Durch gesellschaftliche und wirtschaftliche Entwicklungen wird sich dieser Trend noch weiter beschleunigt. Immobilien können diesen Trends nicht folgen. Sie werden nach den Erkenntnissen eines Zeitpunktes erstellt.

Dadurch wachsen Immobilien mehr und mehr aus dieser statischen Betrachtungsweise, die zusätzlich noch überwiegend technisch und ausstattungsorientiert ist, heraus. Je spezieller eine Immobilie ausgerichtet wird umso mehr besteht die Notwendigkeit innerhalb ihres Lebenszyklus Anpassungen vorzunehmen zu.

FAZIT:

Für Immobilien muss künftig ein aktives und vorausschauendesLebenszyklusmanagement vorgesehen werden. Immobilienverwaltungen können dieses nicht leisten, da es nicht aus dem Blickwinkel der Immobilie, sondern aus der Betrachtung der Nutzer heraus entwickelt und gesteuert werden muss. Es basiert auf umfassender Marktbeobachtung von Nutzerverhalten und interpretiert technische und gesellschaftliche Veränderungen auf deren Auswirkungen für die Immobilie.

Wir übernehmen diese Aufgabe für Portfolios, analysieren die Immobilien und erstellen Strategien mit Maßnahmevorschlägen. Auch hier gilt, vorbeugen ist besser als heilen.

Mit Städten und Kommunen stehen wir in Kontakt um standortbezogene Datenerhebungen zu generieren und Investoren zur Verfügung zu stellen. Hierdurch lassen sich die wirtschaftlichen Perspektiven von Projekten zielgerichteter ermitteln.

3. Mittels Nutzermanagement Wertberichtigungsrisiken minimieren.

Das Management einer Immobilie wird für die Bewertung künftig einen deutlich größeren Stellenwert einnehmen. Unvermietete Sachwerte tendieren im Wert in Richtung Null. Selbst langlaufende Mietverträge sichern nicht den Wert einer Immobilie, denn auch bekannte Adressen können schlagartig ausfallen.

Zusätzlich sind Immobilien in ein Umfeld eingebunden das sie nicht direkt beeinflussen können. Unter Langzeitbetrachtung verändern sich die Einschätzungen dieser Lagebeurteilungen und nehmen indirekt Einfluss auf den Wert der dort befindlichen Immobilienbestände.

Der Wert einer Immobilie kann ergo nur dann stabil sein, wenn er aktiv durch ein Mietermanagement mit Mieterbetreuung und einem marktorientierten Leerstandsmanagement unterstützt wird. Darauf lässt sich ein Lebenszyklusmanagement aufsetzen, das Veränderungen der Lageindikatoren und des Nutzerverhaltens laufend in die Entwicklung der Immobilie einfließen lässt.

FAZIT:

Werden diese Anpassungen nicht oder nur unzureichend vorgenommen entstehen „Sprünge“ zwischen den Eigenschaften der Immobilie und dem Nutzerbedarf, die sich wirtschaftlich nicht mehr auffangen lassen. Der Wert der Immobilie fällt überproportional.

Um künftig größeren Wertberichtigungen bei Immobilien vorzubeugen muss das Management der Immobilie zu einem wichtigen Bewertungskriterium bei der Finanzierung werden. Ein erfahrenes Management kann in gewissem Rahmen sogar Mängel der Immobilie ausgleichen und zu Wertsteigerungen führen.

Wir implementieren dieses Management in Immobilienportfolios, begleiten die Maßnahmen und können damit Eigentümern und Investoren gegenüber Finanzierungsinstituten ein wichtiges Sicherheitsargument bei den Bestandsbewertungen anhand geben.

4. Auf „Neu oder Alt“ folgt „ökologisch oder Umweltsünder“

Ökologie und energetische Integration werden parallel mit den Rohstoffpreisen an Bedeutung gewinnen. Die Themen Nachhaltigkeit und Nebenkosten stellen bereits heute primäre Entscheidungsfaktoren dar.

Immobilien, die wachsende ökologische Anforderungen nicht erfüllen können, werden zunehmend hohe Wertabschläge hinnehmen müssen. Diese orientieren sich an den steigenden Kosten der Nachrüstung.

FAZIT:

An die Kosten/Nutzenanalyse von Immobilieninvestitionen müssen veränderte Faktoren angelegt werden. Diese dürfen sich nicht darauf beschränken, inwieweit sich die Kosten durch höhere Mieten amortisieren, denn fehlende ökologische Kriterien können in wenigen Jahren zu einem hohen Wertabschlag führen, der eine Investition allemal rechtfertigen würde.

Die Revitalisierung von Leerständen wird sich mehr und mehr daran orientieren inwieweit sich die jeweilige Immobilie auf die Einhaltung ökologischer Benchmarks umrüsten lässt. Ist das nicht der Fall wird der Leerstand mindestens wertlos.

Hierbei sind sehr komplexe Überlegungen anzustellen. Die Nachrüstung mit einem Zertifikat ist oftmals aus wirtschaftlichen Gründen nicht sinnvoll. Wir ermitteln Wege und Maßnahmen um für Eigentümer mit geringen vertretbaren Investitionen wieder ein marktfähiges Produkt zu erhalten und gleichzeitig die Bestandsbewertung der Immobilien zu verbessern.

 

Keywords: Immobilien, Immobilien Projektentwicklung, Immobilienberatung, Immobiliendevelopment, Immobilienvermittlung, Standortentwicklung,